부동산 초보 경매 공부 시작하는 용어 정리 1

경기침체로 인해 점점 더 어려워지고 있는 시국입니다. 경제전문가들은 대부분 내년 하반기까지는 어려울것으로 예상을 하고 있는데요, 생각지도 못한 금리 상승과 주가 하락으로 인해 더 많은 서민들이 더 팍팍한 삶을 앞두고 있습니다.

어려운시국에 대처하기 위해 지금이 기회라 생각하며 부동산 투자를 준비하거나 경매 공부하는 사람들이 점차 늘어나고 있습니다.

 

특히나 젊은 20, 30대들이 부동산의 가치를 빨리 깨닫고 부동산 경매 공부를 하여 몇십억대 자산가가 된 분들도 유튜브를 통해 흔히 볼 수 있게 되었습니다. 

돈없고 빽없는 서민들도 도전할 수 있는 경매, 부동산 초보를 위한 부린이의 경매 공부 정보를 알려드립니다.

 

 

부동산 초보 경매 공부

 

 

1. 부동산 경매절차

 

1-1. 강제경매

 

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차 입니다. 채권자가  채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다.

이 경우에는 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

 

 

1-2. 임의경매

 

담보권의 실행을 위한 경매라고 합니다.

채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권, 전세권, 유치권 등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매입니다.

 

 

※ 경매의 간단한 절차

 

ⓐ 목적물을 압류

ⓑ 현금화

ⓒ 채권자의 채권을 변제

 

 

2. 부동산 경매 기본 용어

 

- 채무자

 

채무(빚)를 가진 자를 말합니다.

즉, 채권자에게 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람

 

- 채권자

 

특정인에게 빌려준 빚을 받아 낼 권리를 가진 사람

채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람입니다.

 

- 가등기

 

본등기의 순위보전을 위해 미리 해두는 등기

가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면, 본등기의 순위는 가등기 순위로 소급됩니다.

 

- 가압류

 

금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하여 강제집행을 할때 소송기간 동안 채무자가 재산을 처분 또는 은닉하지 못하도록 하는 보전수단의 방법입니다.

 

- 가처분

 

소유물 반환, 임차물 인도 등과 같이 특정물에 대한 청구권을 가지는 채권자가 향후의 집행을 위한 보전행위를 하기 위해 목적물을 현재 상황으로 유지하려고 미리 해도는 보전 처분입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 감정평가액

 

집행법원은 감정인으로부터 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저 매각가격을 결정합니다.

매각 1주일전부터 매각물건명세서에 감정평가서를 첨부하여 일반인의 열람이 가능합니다.

 

- 대항력

 

임차인이 제 3자에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있는 요건을 갖추는 것입니다.

양수인(낙찰자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 

- 근저당

 

집이나 물건을 은행에 맡기고 받는 돈 최고금액(채권최고액)을 설정하고 중도 상환하거나 추가를 할 수 있습니다.

 

- NPL

 

근저당을 사고 팔 수 있는것으로 채권 최고액까지 받을 수 있는 은행의 권리를 사고 파는것입니다.

채무를 인수하는 방식으로 생각하면 됩니다.

 

- 물권

 

근저당은 물권입니다. 

(= 부동산의 가치를 보고 돈을 빌려줬기 때문/ 물건의 가치)

 

- 우선변제권

 

부동산의 담보, 물권, 부동산의 가치를 가지고 돈을 빌려준 사람이 돈을 먼저 받아가는 권리입니다.

 

- 매수보증금

 

매수하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 1/10에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제출합니다.

 

* 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인외의 매수 신고인에게 즉시 매수보증금을 반환합니다.

* 최고가 매수인이 납부하지 않으면, 그 보증금을 몰수하여 배당 할 금액에 포함합니다.

* 낙찰허가 여부의 결정 및 대급납부의 절차를 진행하며, 차순위 매수 신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당합니다. 

 

- 매각기일

 

경매법원이 목적 부동산에 대해 실제 매각을 진행하는 날입니다.

매각할 시간과 장소 등 매각기일 14일 이전에 법원 게시판과 일간신문에 공고를 합니다.

 

- 부동산 인도명령

 

낙찰자는 낙찰대금 전액을 납부한 후에 채무자에게 집적 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나 채무자가 임의로 인도하지 않을 때는 낙찰자가 대금을 납부한 후 6개월 이내 집행법원의 집행관으로 하여 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하게 하는 인도명령입니다.

 

- 명도

 

경매 대상 부동산의 점유자(소유자 또는 임차인)를 퇴거시키는것입니다.

만약 이게 시행이 안됐을 경우, 부동산 인도명령을 신청하여 강제집행이 가능합니다.

 

- 토지별도등기

 

토지에 건물과 다른 등기 내용이 있다는 뜻입니다.

집합건물은 토지와 건물이 하나가 되어 거래되도록 되어있는데 토지에는 대지권이라는 표시만 있으며, 모든 권리관계는 전유부분의 등기기록에만 기재하게 되어있는데 이때 건물을 건축하기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 존재할 경우 토짇와 건물의 권리관계가 일치하지 않기에 건물등기 기록에 토지에 별도로 등기가 존재한다는 표시를 하기 위한 것입니다.

 

 

 

오늘은 부동산 경매가 무엇인지 어떤 종류로 나뉘어져 있으며, 아주 기초적인 용어에 대해서 간략하고 이해하기 쉽게 정리를 하였습니다. 부린이들이 시작하기에 어려운 용어를 접하게되면 점점 흥미도 잃어가고 내 길이 아니다싶기때문에 작심삼일로 포기하게 됩니다.

 

부동산 경매 공부를 시작하는 부린이로써 같이 응원하고 공부하며 경제적 자유를 위해 모두 화이팅하길 바랍니다.